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2018楼市十大关键词!2019年买房就靠它了!
波澜起伏的2018年即将与我们告别。在这一年里,不论是房企,还是购房者,只要你身处中国楼市,都不得不面对这个巨大的变局。固有常识被颠覆,生存环境被改变……
波澜起伏的2018年即将与我们告别。在这一年里,不论是房企,还是购房者,只要你身处中国楼市,都不得不面对这个巨大的变局。固有常识被颠覆,生存环境被改变……

这一切看似很远,其实都真切地发生在我们每一个人身边。

今天,小学徒找出了10个关键词,和大家一起回顾这个2018



1、全面调控

如果必须选一个词语作为全年关键词,那一定就是【调控】。

决策层多次重申“房住不炒”的定位,各线城市调控政策持续高压,限购、限贷、限价、限首这套“四限组合拳”易紧难松,不断升级,让2018年成为了“史上最严调控年”。

住建部约谈太原、成都等多个城市要求出台措施稳定市场
各地贷款首付比普遍提高,房贷利率上浮,部分城市公积金贷款额度减少
企业购房标准严格化,购房区域及转让年限受到大幅度限制
…………
经过一年的全面调控,整条楼市产业链降温明显,房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,调控取得阶段性进展。可以预见的是,在即将到来的2019年,调控政策的持续性和稳定性不会改变,但方向大概率会转向巩固调控成果,“寒冬”结束不会太久。



2、人才大战

今年,各个城市陆续出台人才新政,奇招迭出,吸引高素质人才落户:

武汉,大学生落户后,不仅不限购,而且买房直接打8折

珠海,推出公积金贷款新政,高层次人才置业最高可贷250万元

深圳,落户可以享受租房补贴,按照不同学历每人15000-30000元

……………

短期而言,大量高素质人才落户即取得购房资格,购房需求增长给楼市带来一阵升温;长期而言,也为城市各方面的发展提供了长期续航的动力。



3、长租公寓

2017年开始,“租购并举”成为了在各个会议被反复提及的关键词,国家呼吁发展住房租赁市场特别是长期租赁,无数的资本涌入投资蓝海,长租公寓在短短一年多的时间内规模急速膨胀,成为了低迷的经济大环境里一个炽手可热的创业风口。

但今年下半年开始,长租公寓空置率高、回报率低等行业共有问题累积的恶果开始集中爆发,行业龙头品牌自如曝出“甲醛门”全国十余家长租公寓陆续爆仓,部分长租公寓滥用租金贷圈钱的恶果逐渐显现。传送门《长租公寓之变:房子不给住,凭什么还得还贷款?》

目前,各大幸存的长租公寓已经着手进行尝试寻求转型,比如龙湖冠寓与武汉市政府合作建设人才公寓,旭辉集团与华东师范大学合作推出长租公寓项目,用作留学生和教师公寓。



4、房地产税

房价高企,房屋的金融属性比重越来越大,社会对于房地产税的呼声也越来越高,但之前房地产税的各项条件尚未成熟,迟迟没有回音。

今年,随着全国省级国地税合并挂牌完成、不动产登记全国联网系统完善,《不动产登记法》立法程序即将启动,房地产税的技术和法律等难题被攻克,它离我们已经越来越近。

近日,国家税务总局对政协相关提案做出回复,预计明年上半年公布草案,最早2020年完成国家层面立法。

值得注意的是,从国外经验及国内试点情况来看,房地产税的出台不会大幅度影响房价,但可以严厉打击炒房,让房屋回归居住属性。



5、去杠杆

自2017年开始,稳健主基调持续贯彻,去杠杆成政策实施常态。而当下楼市的整体降温,去杠杆是一个极为重要的影响因素。

对购房者而言,首付比例和贷款利率是直接决定了购买意愿的强弱和购买能力的高低,而在今年的前10个月里,房贷利率在去杠杆的趋势下可谓是“涨声一片”,首套房贷利率基准利率普遍上浮超过15%,二套房大部分银行利率上浮超过20%。

好不容易凑够了首付,却输在了月供上。如今普遍上浮的贷款利率无疑是对有购房意愿的人群的一瓢当头冷水。

而对房企而言,融资渠道不断收紧,房企获取资金的成本大大提高。大量房企已经习惯于依靠债务运作,此时面对去杠杆的大环境,承受了巨大的资金压力,只能试图快速去化手上的项目以盘活资金,这也是年底楼市迎来了一波降价潮的原因之一。



6、房企转型

当行业大佬万科都需要高喊“活下去”的时候,已经有很多中小房企已经失去了发声的机会了。2018年,房企整体规模增速放缓,业绩增长与2017年同期有所差距,目标完成率普遍偏低。



面对困局,中国的房企们祭出了绝招:改名字!参见传送门《中国10大房地产企业纷纷改名:换个马甲,拿地卖房更有劲了!》从区域地产企业,到全国性的地产巨擘,都争先恐后地把自己名字中的“地产”给去掉

这只是做表面功夫吗?当然不是。

这是房企纷纷开始转型,开展多元化发展的一个信号。恒大开始牵手中国科学院,打造三大科研基地,正式进军高科技产业;碧桂园转型做现代农业,并分拆物业板块成功在港上市;万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设与生活服务商”……

在继续保持地产开发的核心业务同时,房地产企业进行多元化发展的尝试,行业格局正在悄然改变。



7、 维权潮

2018年新闻中“维权”两个字出现的频率大大上升,“维权潮”在全国各地的楼市遍地开花,但却不能一概而论。按照原因,维权事件可以分为两类:

第一种大家很好理解,高周转模式下为了节约成本和时间,搞出的房屋有质量问题,业主理所当然地要去维权

第二种则有点匪夷所思:房子降价,老业主心生不满前去维权。参见传送门《今天签约入手,明天房价暴跌,“降价维权”?快醒醒!》

在资金链和限价令的夹缝下,问题房屋出现的概率普遍有所提高,准备接房的朋友们一定注意查验,碰到“房坑”要坚决维护自己的利益,但需要注意的是,“降价维权”的行为于情于理都不能解决问题。



8、棚户区改造

为什么在楼市整体降温的大环境下,三四线城市能够逆市上升,保持房价的增长热度?其中一个重要原因就是货币化棚改政策在源源不断地提供资金和动力。

一方面,央行发行大量专门为棚改设计的PSL(抵押补充贷款),另一方面,地方政府通过购买服务的方式变相举债,大量资金通过货币化棚改的渠道涌入三四线城市的房地产市场,带来了三四线城市楼市的持续火爆。

但随着我国去库存阶段的逐渐结束,为防止房价持续上涨和地方政府赤字过高,棚改政策开始收紧。新出炉的2019年棚改计划中明确指出,地方政府不得以购买服务的名义变相举债,并要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要取消货币化安置优惠政策。

失去棚改的红利,三四线城市的“春天”极有可能开始降温。



9、土拍降速

如果房地产是“面包”,那土地就是“面粉”,可以说土地市场一向与房地产行业福祸相依。在楼市下行的大环境下,今年的土拍市场呈现量价齐跌的趋势。在土地调控和限价等因素影响下,房企拿地也趋于理性。

受此影响,一大表现是全国各地土拍流拍现象严重。

8月,太原8宗黄金地块,起拍价格130亿,全部流拍

10月,西安2宗地块起拍价仅为3个月前价格一半,流拍

11月,北京通州一地块无企业递交申请,流拍…

……

另一方面,土拍的成交规模和整体溢价率也同时走低,上半年成交规模环比下跌23%。

10、 城市群建设

在改革开放40周年之际,中央一再强调“区域协调发展新机制”,将京津冀城市群、长江经济带、粤港澳大湾区等已经上升为为国家发展战略,提出“九大国家中心城市”,在12月国务院还直接点名了12座重点城市和2大重点区域需要承担起引领地区发展的核心作用。参见传送门《官宣!国务院红头文件点名了12座城市2大区域,你知道该去哪儿买房了吧?》

发挥中心城市作用,推动内部协调发展,优化城市发展模式。国家政策倾斜的红利如何落地清晰地指明了下一时期每个城市的潜力和发展方向。