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房地产迎新一轮调整 业内称销售回款成为房企新目标
又是一轮限购潮,大多数机构都预测,中国房地产将由此迎来新一轮调整周期。历次调整中,都有人被迫出局,有人逆势增长。在这一场场沉浮中,销售回款正是成败关键。

  又是一轮限购潮,大多数机构都预测,中国房地产将由此迎来新一轮调整周期。历次调整中,都有人被迫出局,有人逆势增长。在这一场场沉浮中,销售回款正是成败关键。

  2016年以来,全国多地土地价格一路上扬,房价一城更比一城高,很多城市都上演了“抢房”、“抢地”的壮观景象。前三季度政策红利已经得到充分释放,一线城市及二线热点城市楼市量价齐升,房价持续上涨或高位盘旋,多地楼价已创历史新高。国庆期间,全国各大城市纷纷出台限购限贷政策,传统的房地产销售黄金期面临着躁动,全国各城市房地产开发企业均加快推盘速度,希望在更严格的政策出台前尽快回笼资金。

  但在房地产开发企业加紧销售的同时,金融业投资机构的资金安全问题不容忽视,在加快销售的过程中,不能盲目的只看到成交量的多少,资金回笼的安全问题更是各大房企关注的焦点,房地产投后管理是保证销售安全回款的重要措施。据估计,市场上至少有价值万亿的地产项目缺少投后管理这一环节。

  针对于如何管控房地产项目资金回笼,专家给出了专业的建议:

  1.熟知房地产项目属地政策。每个城市都有不同的销售政策,对于各地政策了然于心,方能针对具体地方政策制定管控测试,保证资金资产安全。这一层面,参考国家、行业的政策,对于重点城市进行舆情监控及政策解读,比如若当地房管局管控严格,禁止在未取得预售许可证的情况下收取定金及首付款,可以较大程度的保证资金资产的安全。投资者应同当地房管局进行沟通,了解当地销售政策和预售资金监管政策的要求,也可借助专业机构的力量,全面了解政策变化。

  2、获取网签系统查询权限,从源头把控资产安全。购房者支付首付款后签订购房合同办理网签手续,而后银行才会发放按揭贷款。把握住网签查询权限,及时查询网签情况,就能够有效地掌握已售未售房源情况,应收款项便无所遁形。

  3、售楼处和财务处,双重把控,双重复核。通过营销口径统计的销售数据和收款资料都是一手信息,每天都会整理上报。财务的收款信息和资产信息都是通过银行收款情况查询获取,每周都会梳理做账。从以上两个口径获取的数据进行交叉比对,查验是否存在差异、分析其合理性,是获取有效信息的重要途径。

  对于所投资房企销售阶段回笼资金安全问题做出更详细的监管计划,对于房企销售过程中涉及到的各个方面的潜在风险均会严格把控,从认筹-认购-网签-备案-按揭等各个阶段,全面跟踪和把控,包括收据、认购书、购房合同、发票、网签、银行按揭回款等,每一步骤都有详细的监管体系,能够确保资金全部回流到项目监管账户,防止倒款及挪用等风险的发生,防患于未然。

  很多专业人士也认为,纵观过去十几年,中国房市一直处于震荡式上扬,现金为王的房地产行业中,销售回款是重中之重,专业的投后管理可以帮助项目公司及金融机构管控风险,专注于项目投资后的运营管理及风险管控,才能在楼市浮沉中稳健前进。